03
Dic
09

Sul filo del rasoio

di Andrea Ferrario

A Milano la bolla finanziaria e immobiliare è stata messa in standby. Da Risanamento salvata (per ora) dal fallimento, fino agli aumenti di capitale, alle fusioni societarie e agli esercizi provvisori del bilancio, si sta cercando di mettere in qualche modo una pezza a una situazione che permane pesantissima e appare ancora senza vie di uscita. Un aggiornamento del nostro speciale in tre puntate “La bolla che deve ancora scoppiare”.

La bolla immobiliare e finanziaria milanese che deve ancora scoppiare (si veda il nostro speciale in tre puntate: Parte 1, Parte 2, Parte 3) continua a pendere come una spada di Damocle sulla città. Gli sviluppi dell’ultimo mese vanno quasi tutti in un’unica direzione, quella degli sforzi per mettere una pezza temporanea a una situazione potenzialmente esplosiva. Da Risanamento che è stata salvata dal fallimento, ma viene tenuta sotto stretta osservazione, all’aumento di capitale di Citylife che evita l’arresto dei cantieri, ma non garantisce la futura realizzazione del progetto, alle spese autorizzate dal Cipe per Expo e Pedemontana, che non costituiscono però un’effettiva erogazione dei fondi, alle manovre per porre rimedio in qualche modo ai problemi di Pirelli Re e a quelli dell’immobiliare Statuto, fino a quelle del Comune per tappare i grandi buchi apertisi nel bilancio, tutto parla di un frenetico lavoro per rimandare nel tempo lo sgonfiarsi della bolla. Nel momento in cui scriviamo il mondo finanziario globale trema per il possibile crack del Dubai e per i suoi 59 miliardi di debiti, un segno che la crisi è ancora molto lontana dall’essersi esaurita – anche se nessuno lo dice, la bolla milanese non è poi così lontana, in termini di volumi di denaro in gioco, da quella dell’emirato arabo.

RISANAMENTO SOTTO OSSERVAZIONE

Cominciamo la nostra rassegna degli sviluppi più recenti dal caso più rilevante, quello di Risanamento. Il 10 novembre il Tribunale di Milano ha respinto la richiesta di fallimento per la società immobiliare di Luigi Zunino, ritenendo che il piano di salvataggio delle banche sia idoneo a escludere lo stato di insolvenza. Un giro di parole dei giudici illustra tuttavia chiaramente come dietro alla decisione di non avviare il fallimento ci sia comunque una forte dose di incertezza: l’ipotesi di vendere le aree Falck a Sesto San Giovanni per 450 milioni e di cedere un’ampia quota di Santa Giulia vengono definite dai giudici “non manifestamente illogiche”, una frase alquanto tortuosa, come d’altronde un’altra frase, e cioè il “non appaiono poco probabili” usato in relazione alle ipotesi sulla capacità del piano delle banche di generare liquidità a breve termine. I giudici hanno poi riconosciuto che la richiesta di fallimento dei pm ha “inibito l’eventuale tentazione di ricorrere a metodi estemporanei o poco trasparenti di composizione della crisi”, parole che, seppure indirettamente, sono molto pesanti nei confronti delle banche. Inoltre, come osserva il Sole 24 Ore, la decisione del tribunale resta avvolta da incertezza: d’ora in avanti “sarà necessario un monitoraggio costante della società” e saranno i pm, continuano i giudici, che dovranno effettuare “un’attenta vigilanza sulla regolare attuazione degli accordi di ristrutturazione”. Frasi che equivalgono a dire che le banche hanno ottenuto il respingimento del fallimento, ma saranno sottoposte alla stretta sorveglianza dell’ufficio dei pubblici ministeri. D’altronde, come prosegue lo stesso quotidiano, il decreto dei giudici sottolinea che rimangono per il futuro “inevitabili fattori di rischio”, come l’andamento dell’economia e del settore immobiliare o le inchieste giudiziarie che hanno interessato Santa Giulia – tant’è che i giudici mettono le mani avanti sottolineando che il tribunale si limita a considerare “le circostanze fin qui documentate” e non può prevedere il futuro. La Repubblica si spinge ancora più in là commentando: “come dire che il fallimento, schivato oggi, potrebbe anche essere nuovamente chiesto in futuro”.

La pubblicazione dei conti di Risanamento al terzo trimestre 2009, solo pochi giorni dopo la decisione dei giudici, ha non a caso portato alla luce un notevole peggioramento della posizione della società. La perdita netta è di oltre 213 milioni di euro, in peggioramento del 26% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre il risultato operativo è calato addirittura del 112%. La posizione finanziaria netta è in profondissimo rosso e in peggioramento: -2,85 miliardi di euro rispetto ai -2,63 del 2008. Intanto la holding personale di Zunino ha deciso di mettere sul mercato immobili, per la maggior parte a Milano, al fine di fare fronte a parte del debito verso le banche. Sul mercato dovrebbero quindi riversarsi vendite per 194 milioni di euro, che copriranno solo parte dei 431 milioni dovuti agli istituti finanziari, che hanno già messo in conto una perdita del 55%. Nel frattempo è stato deciso che Risanamento sarà guidata da Claudio Calabi, che lascia la poltrona di ad del Sole 24 Ore, mentre per sbloccare la situazione di Santa Giulia, resa ancora più complicata da alcuni articoli del Giornale in cui si avanza l’ipotesi che i terreni su cui è stata costruita non siano stati bonificati a norma, vengono avanzate due soluzioni: la creazione di un fondo immobiliare e l’intervento di soccorso del Comune di Milano con la decisione di insediarvi la “cittadella della giustizia” in modo tale da aumentarne l’appetibilità. In questi giorni in cui gli Emirati arabi sono sull’orlo del crack (guarda caso, originato dalla speculazione immobiliare) sorge poi spontaneo a proposito di Risanamento un pensiero davvero malizioso: meno di un anno fa per la società di Zunino sembrava imminente l’uscita dalla crisi tramite la vendita delle aree e del progetto Falck al fondo Dubai Limitless (un “limitless”, cioè “senza limite”, che alla luce degli ultimi sviluppi suona alquanto inquietante…), ipotesi poi rientrata all’ultimo secondo. Cosa ne sarebbe oggi di quell’enorme area e di quel progetto miliardario, con Dubai che sta andando a picco? Su tutta la vicenda Risanamento ha scritto parole molto precise e dure Massimo Mucchetti sul Corriere della Sera dell’11 novembre: “La fine dell’impero di Luigi Zunino pone una questione più generale: la bolla edilizia, chi l’ha alimentata e finanziata, chi aveva la cultura per denunciarla e invece discetta degli alberi in piazza del Duomo. La bolla edilizia non è un affare da furbetti del quartierino. E’ la conseguenza della privatizzazione non dichiarata dell’urbanistica. […] Gli immobiliaristi hanno avviato progetti assai ambiziosi nel quadro di piani di governo del territorio (i piani regolatori generali di un tempo) che prevedono grandi aumenti delle volumetrie. Strumenti urbanistici e investimenti privati sono il risultato di trattative tra giunte, costruttori e immobiliaristi, con i consigli comunali imbrigliati dal conformismo di maggioranza blindate e opposizioni ideologiche o cooptate, dunque incapaci di esercitare il controllo. […] E le banche credono all’incredibile prima perché la rendita fondiaria in tal modo creata rivaluta le garanzie ricevute dalle vecchie industrie, e poi perché, per interposti Zunini, entrano nella gestione delle città. E le star dell’architettura, immemori dell’urbanistica, firmano e tacciono sulla sostenibilità dei progetti”.

UNA NUOVA POTENZIALE MINA

Messa in standby la bomba a orologeria della Risanamento spunta subito una “nuova potenziale mina da almeno 1 miliardo di euro nei confronti delle banche esposte”, come hanno scritto Luca Fornovo e Gianluca Paolucci sulla Stampa. Si tratta della pesante situazione dell’immobiliarista campano Giuseppe Statuto, che ha interessi soprattutto a Milano. Il suo gruppo, come riferisce il Sole 24 Ore del 21 novembre, è in difficoltà e ha un’esposizione di 1,2 miliardi di euro nei confronti del Banco Popolare, che è giunto a un’intesa con l’immobiliarista per dimezzarla a 648 milioni. Prima dello scoppio della bolla Statuto aveva inoltre contratto debiti per 250 milioni di euro con Merrill Lynch per l’acquisto dell’hotel Four Season a Milano e per 400 milioni di euro con l’ex Lehman Brothers per alcuni sviluppi immobiliari nella capitale lombarda. Ma ora Statuto non riesce a fare cassa vendendo i propri immobili a un prezzo soddisfacente per fare fronte ai suoi debiti. A inizio novembre sono stati poi pubblicati i dati di Pirelli Re per il primi nove mesi del 2009, dopo l’aumento di capitale e l’ottenimento di nuove linee di credito per 320 milioni di euro. Nel corso dei tre trimestri Pirelli Re ha perso quasi 58 milioni di euro rispetto ai quasi 13 dello stesso periodo 2008, mentre il risultato operativo è passato da un utile di 22,4 milioni a un passivo di 30,2 milioni. A metà novembre è stato ufficialmente annunciato che è allo studio una fusione di Pirelli Re con la Fimit (Fondi Immobiliari Italiani) guidata da Massimo Caputi (su di lui, e in generale sul connubio banche-mattone si veda l’inchiesta “Banche al ballo del mattone” di Vittorio Malagutti, pubblicata dall’Espresso). Pirelli si libererebbe così dal suo braccio immobiliare in difficoltà, che ha in gestione un portafoglio di asset immobiliari da 5,7 miliardi di euro, che insieme a Fimit (gestisce 13 fondi immobiliari per un totale di 4,7 miliardi di euro) darebbe vita a una grande società di finanza immobiliare concentrata prevalentemente sulla gestione e i servizi. Fimit ha come propri soci quattro grandi enti di previdenza, che vanno dall’Inpdap, dipendenti pubblici e 3,6 milioni di iscritti, ad altri enti previdenziali del settore commercio, sport e spettacolo, ingegneri e architetti che hanno un totale di 700.000 iscritti. Le casse di previdenza corrono non pochi rischi puntando sulla finanza immobiliare. Lo testimonia il caso di Fasc Immobiliare, veicolo della cassa di previdenza degli spedizionieri che gestisce svariati immobili di pregio a Milano e che fa affari tra gli altri con il Gruppo Statuto. Attualmente i debiti finanziari verso Fasc ammontano a ben 173 milioni di euro.

CITYLIFE COSTA CARA

Meno di un paio di settimane prima della decisione dei giudici relativa a Risanamento si sono avuti due nuovi sviluppi, apparentemente positivi, anche per Citylife. Il 28 ottobre il cda della società che gestisce il progetto sull’area ex Fiera ha deciso un aumento di capitale di 105 milioni di euro, una decisione che deve essere costata molta fatica ad alcuni dei soci, come Ligresti e Toti, che sono a corto di liquidi. Ma non c’era alternativa, perché il rischio era il fermarsi dei cantieri nel giro di un mese (cioè proprio nei giorni in cui scriviamo). Ora si potranno realizzare due dei blocchi residenziali per avviarne le vendite, sperando che vadano bene. Sulle famose tre torri invece rimane il punto di domanda, non è più sicuro che si facciano, dipenderà dalla liquidità disponibile. Le banche intanto hanno chiesto nuove garanzie per l’aumento del loro prestito, scrive la Repubblica del 31 ottobre: “un’estensione dei pegni sulle azioni Citylife e un aumento dei tassi da 145 a 200 punti base sopra l’Euribor “. Inoltre, secondo lo stesso quotidiano, la banca tedesca Eurohypo starebbe pensando di sfilarsi dall’operazione. Contemporaneamente all’aumento di capitale Citylife ha ottenuto un’apparente vittoria ottenendo il via libera definitivo al progetto, in conseguenza del respingimento di due ricorsi presentati da comitati della zona. Il Tribunale amministrativo regionale ha infatti deciso che sull’area è possibile costruire con indici di cubatura più alti che nel resto della città (1,15 invece di 0,65). Il cantiere non verrà quindi bloccato, ma per Citylife si apre un ulteriore onere da affrontare. Il Comune è stato infatti troppo “morbido” nel calcolare la monetizzazione degli standard, cioè dei servizi che Citylife sarebbe stata tenuta a costruire, ma che sono stati sacrificati a vantaggio delle aumentate volumetrie. Palazzo Marino ha calcolato la monetizzazione come pari a 43 milioni di euro, secondo il tribunale il calcolo giusto è 163 milioni di euro, una differenza di 120 milioni che rischia di andare subito a mangiarsi per intero l’aumento di capitale da parte dei soci Citylife. Tra l’altro la magistratura ha avviato un’inchiesta penale proprio sulla monetizzazione degli standard. Non sembra invece risentire della crisi il progetto Porta Nuova-Garibaldi, sul quale però va riscontrato anche una generale mancanza di interesse dei media, tutti presi dalle ultime emergenze, e quindi una carenza di informazioni aggiornate. In un’intervista rilasciata a Milano Finanza il 31 ottobre, Manfredi Catella, direttore del ramo italiano del gruppo immobiliare americano Hines, protagonista del progetto, parla del conferimento delle aree e dei progetti da realizzarsi in zona (tre lotti: Porta Nuova-Garibaldi, Porta Nuova-Varesine e Porta Nuova-Isola) a dei rispettivi fondi immobiliari. Per il secondo, riferisce Catella, ci sono già 300 prenotazioni (non si capisce però su quante unità previste): in realtà la cifra fornita non ha pressoché rilevanza al fine di prevedere quale sarà l’esito dell’operazione, perché chi prenota versa una cauzione di 5.000 euro che, in caso di rinuncia, gli verrà interamente restituita, quindi prenotare non costa pressoché nulla e pertanto non è sufficientemente vincolante. Secondo le parole dello stesso manager i fondi immobiliari di Hines mirano in particolare a catturare il patrimonio delle casse previdenziali e dei fondi pensione, riguardo ai quali rimandiamo alle considerazioni formulate più sopra.

EXPO E PEDEMONTANA, FINANZIAMENTI IN ALTO MARE

A inizio novembre il Cipe (Comitato interministeriale per la programmazione economica) ha autorizzato circa 5,8 miliardi di euro di spese per le opere fondamentali e quelle connesse dell’Expo 2015, su 9 miliardi complessivi approvati dal Cipe stesso per l’intera Italia (alla faccia di chi gridava qualche mese fa che tutti i soldi vanno a Roma o a Catania…). Di questi, 1,2 miliardi riguardano le due linee della metropolitana da realizzarsi, con la sanzione definitiva della cancellazione del progetto della linea 6 e lo spostamento di circa metà dei relativi fondi sulla linea 4. Più precisamente, la linea 5 verrà portata a termine in project financing (soluzione che prevede investimenti in larga parte di privati, ma il più di volte con una formula di garanzia pubblica sui redditi da generarsi e quindi con forti rischi per il pubblico) con la copertura da parte dello stato di 384 dei 657 milioni necessari, mentre per la linea 4 ci sarà una copertura statale di 400 milioni su 910 milioni di costi previsti per il secondo lotto, mentre per il primo (da S. Cristoforo a Linate, 790 milioni di costi previsti) il Comune di Milano dovrà indebitarsi per 550 milioni di euro e il governo dovrebbe pertanto varare un’apposita deroga al patto di stabilità. I politici hanno tra le altre cose presentato l’autorizzazione di spesa da parte del Cipe come se fosse un’erogazione di fondi. In realtà non è così, si tratta solo di una decisione di programmazione e non c’è nessuna garanzia che i fondi verranno effettivamente erogati (come vedremo più sotto anche per il caso della Pedemontana). Per quanto riguarda la voce spese per l’Expo 2015 sono in arrivo dolori per le amministrazione pubbliche. Passata la sbornia dello sbandieramento ideologico dell’Expo come bacchetta magica per lo sviluppo per Milano arriva il conto da pagare: Regione, Provincia e Comune dovranno infatti tirare fuori complessivamente la cifra astronomica di quasi 900 milioni di euro per le opere essenziali. Entro il 2010 dovranno infatti presentare “tassativamente” (cioè pena la perdita dell’assegnazione dell’evento) al Bie, l’ente che assegna e supervisiona l’organizzazione della manifestazione, “l’impegno formale a garantire la propria quota di finanziamento di Expo 2015 per la realizzazione dell’intero progetto (2009-2015)”, cioè nel caso dei tre enti la somma summenzionata. Si tratta di un impegno di enorme entità e cade proprio in un momento in cui il Comune di Milano in particolare si trova ad affrontare un grosso buco di bilancio e non può più fare conto su alcune delle sue principali voci di entrata. Rimane poi l’enorme punto di domanda sulla partecipazione dei privati, che dovrebbe essere notevole se si vuole realizzare l’evento: in questo periodo di mancanza di liquidità e di banche che non erogano finanziamenti ci si chiede quanti saranno in grado di gettarsi nell’avventura e con quali garanzie di continuità. A fronte di tutto questo, la società Expo 2015 S.p.A. sta pensando di acquistare direttamente i terreni su cui dovrebbero sorgere le infrastrutture, in modo tale da poterli rivenderli dopo averli “valorizzati”, gettandosi cioè su una operazione di speculazione immobiliare che alle già pesanti uscite aggiunge un ulteriore fattore di rischio finanziario. Rischio che nel complesso è comunque molto alto, se si guarda alle esperienze degli altri: le Expo non sono un buon affare, come ha tra l’altro dimostrato il caso di Saragozza 2008, chiusasi con un pesante passivo per la locale amministrazione municipale. Il commento quindi è che l’Expo 2015, in versione hard, light o “verde”, è solo un’operazione di megaspreco di denaro pubblico (ma anche di denaro privato, che comunque ha sempre ricadute pubbliche, come ci sta insegnando questa crisi) priva di giustificazioni razionali fondate. Il Cipe ha approvato nell’ambito delle opere Expo 2015 anche i fondi per la Pedemontana. Come spiega sul Corriere Economia il giornalista Jacopo Tondelli (già il titolo del suo articolo è eloquente: “Grandi opere: sì ai progetti, i soldi dopo”), “lo ‘sblocco’ deliberato dal Cipe per 4,1 miliardi di euro non è l’approvazione di un finanziamento, ma la deliberazione politica definitiva su un piano costi”. I costi vivi dell’opera, come spiega Tondelli, dovrebbero essere pari a 4,1 miliardi, dei quali 1,2 di finanziamento pubblico già erogato e 0,5 già versato dagli azionisti privati (in prima fila, come al solito, Intesa Sanpaolo). Ma alcuni studi rivelerebbero nuove spese in precedenza non preventivate per quasi 1 miliardo di euro, che non sono coperte dal pubblico. Anche in questo caso i politici e molti media hanno dato fiato alle fanfare, ma la situazione dei finanziamenti naviga ancora in alto mare, e si tratta di un mare che in questo momento è duramente colpito dalla tempesta della crisi internazionale.

COMUNE PROVVISORIO

In alto mare anche il bilancio del Comune di Milano, sul quale sono arrivate le prime cifre precise. Per il bilancio preventivo 2010 c’è un buco di 160 milioni di euro, dovuto oltre ai mancati dividendi A2A e alla cancellazione dell’Ici sulla prima casa, di cui avevamo già parlato, anche a un calo degli oneri di urbanizzazione calcolato come pari a 40 milioni di euro. Il risultato è che il bilancio preventivo 2010 non verrà approvato entro fine dicembre, come avviene normalmente, e si passerà alla soluzione di emergenza dell’esercizio provvisorio, cioè andando avanti un mese alla volta limitandosi alla gestione ordinaria, come spiega il Corriere della Sera. Per porre rimedio alla difficile situazione sono state messe a punto soluzioni creative. Palazzo Marino, per esempio, avrebbe dovuto versare 130 milioni di euro all’Atm (che a giudicare dall’impressionante serie di incidenti ne ha proprio bisogno), ma visti i tempi si tratta di una cifra che il Comune fa fatica a esborsare. Così si è giunti a una decisione salomonica: il Comune verserà sì i 130 milioni all’Atm, ma quest’ultima ne distribuirà subito 65 milioni al Comune come dividendi: in pratica i finanziamenti all’azienda di trasporti pubblici sono stati tagliati del 50%. Un giorno avremo quindi l’Expo, ma non un tram che ci garantisca di arrivarci senza deragliare: è questa la filosofia del bilancio comunale. E’ inoltre allo studio la creazione di un terzo fondo immobiliare del Comune, per giungere a un’alienazione di immobili pubblici e fare cassa. Intanto il procuratore Alfredo Robledo ha chiesto il rinvio a giudizio di quattro banche e tredici persone, di cui undici dirigenti bancari e due funzionari comunali (l’ex direttore generale del Comune e braccio destro di Gabriele Albertini, Giorgio Porta, e il consulente economico, sempre di Albertini, Mario Mauri) con l’accusa di truffa aggravata in relazione al famoso bond da 1,7 miliardi di euro coperto da derivati. Con l’occasione il centrosinistra ha depositato una nota in cui si stima che il passivo generato dai derivati di Albertini ammonta attualmente a 174 milioni di euro. Intanto si aggiunge un nuovo capitolo alla storia della privatizzazione del patrimonio pubblico. I media hanno riportato con risalto la notizia della “privatizzazione dell’acqua” voluta dal decreto Ronchi per la liberalizzazione dei servizi pubblici locali. La giusta battaglia per preservare il controllo pubblico sull’acqua ha messo però in secondo piano la reale portata del decreto, che stabilisce l’obbligo per le amministrazioni locali di scendere, entro il 31 dicembre 2010, al di sotto di una quota del 30% nelle società che gestiscono servizi pubblici, nonché il divieto di affidare gli stessi a una società a controllo prevalentemente pubblico. Non solo l’erogazione dell’acqua, ma tutti i servizi finora pubblici, fatta eccezione per i trasporti ferroviari, il gas e le farmacie comunali, passeranno sotto il controllo privato. Un passaggio nelle mani dei privati che in Lombardia verrà gestito da una classe politica che sembra sempre più vicina a una nuova “mani pulite” (sullo scandalo Grossi, Gariboldi, Ponzoni ecc., che secondo molte fonti lambisce Formigoni e Comunione e Liberazione, segnaliamo due inchieste dell’Espresso (“Premiato clan Lady Lombardia” e “Grandi, grossi e Formigoni“) e un articolo del Sole 24 Ore (“La coppia Grossi-Zunino e l’area Sisas a costo zero“).

Chiudiamo questo articolo che dipinge un quadro non certo esaltante della situazione milanese con una notizia invece davvero positiva. Il centro sociale Conchetta, il Circolo Anarchico Ponte della Ghisolfa, il Circolo Arci Bellezza non finiranno nel secondo fondo immobiliare del Comune di Milano, e quindi per il momento si salvano da una privatizzazione che avrebbe comportato uno sgombero. Lo ha deciso il Consiglio Comunale, che con un solo voto di scarto ha purtroppo invece confermato il destino fondo per il centro sociale Torchiera. A votare a favore dell’estromissione dei luoghi storici della sinistra milanese dall’iniziativa di alienazione sono stati anche molti consiglieri del Pdl. I motivi in realtà sono come al solito di bassa lega finanziaria: l’inserimento di queste vere e proprie istituzioni della Milano democratica avrebbero comportato una diminuzione del valore del fondo, a causa delle proteste sociali che la loro vendita potrebbe causare.

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